Gärtringen und Rohrau Aktuell: Gemeinde Gärtringen

Öffentliche Bekanntmachung

Öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans

„MARDERÄCKER, 1. Änderung“

im beschleunigten Verfahren nach

§ 13 a Abs. 1 Nr. 1 i.V. m. § 3 Abs. 2 BauGB

A) Der Gemeinderat der Gemeinde Gärtringen hat am 16.12.2025 in öffentlicher Sitzung die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes „MARDERÄCKER, 1. Änderung“ für den im Planteil vom 04.12.2025 dargestellten Bereich nach § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 13 a Abs. 1 Nr. 1BauGB sowie eine Satzung über örtliche Bauvorschriften gem. § 74 (1) LBO beschlossen

B) Des Weiteren wurde am 16.12.25 vom Gemeinderat der Entwurf des Bebauungsplans „MARDERÄCKER, 1. Änderung“ im beschleunigten Verfahren gebilligt und beschlossen, diesen nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und im Internet zu veröffentlichen. Zusätzlich werden die Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB eingeholt.

Der räumliche Geltungsbereich ist gemäß der unten abgedruckten Karte begrenzt.

Da der Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt wird, entfällt infolgedessen die Umweltprüfung im Sinne des § 2 Abs. 4 BauGB. Die zusätzlich überbaute Fläche von 2 ha wird durch die Änderung mit 0,58 ha nicht überschritten.

Im vereinfachten Verfahren wird abgesehen von:
• der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und dem Umweltbericht nach § 2a BauGB,
• der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind und
• der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Abs. 1 und § 10a Abs.1. BauGB
• Das Monitoring nach §4c BauGB ist nicht anzuwenden.

Der Entwurf des Bebauungsplans wird mit Planzeichnung, textlichen Festsetzungen, Begründung und Schemaskizzen

vom 15.01. bis zum 16.02.2026 im Bauamt Gärtringen,

Hauptstr. 16-18 (Volksbankgebäude) 2. OG im Flurbereich öffentlich ausgelegt.

In diesem Zeitraum haben die Bürger Gelegenheit, die vorliegenden Unterlagen des Entwurfs einzusehen und Auskunft über Inhalt, Zweck und Auswirkungen der vorgesehenen Planung zu erhalten.

Gleichzeitig besteht Gelegenheit, Stellungnahmen bei der Gemeinde Gärtringen – schriftlich und mündlich zur Niederschrift– (E-Mail: Samsel(@)gaertringen.de) abzugeben.

Wir weisen darauf hin, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können.

Die Einsichtnahme kann zu folgenden Zeiten erfolgen:

Mo-Fr 8.30 Uhr bis 12.00 Uhr und zusätzlich

Mo-Mi 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr

Do 14.00 Uhr bis 18.30 Uhr

Ferner stehen die Unterlagen auf der Homepage der Gemeinde Gärtringen unter dem

Link https://www.gaertringen.de/wohnen-mobilitaet/bauen/bauleitplanung zum Download bereit.

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 3 und § 4 Abs. 2 BauGB wird durchgeführt.

Hinweis:

Die planerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes „Marderäcker" genehmigt mit Datum vom 17. Dezember 1998 wurden im Wesentlichen übernommen. Die maßvollen Abweichungen zum bisherigen Bebauungsplan werden in der Begründung aufgeführt und sind im Planteil mit Zeichenerklärung sowie im Textteil und den Örtlichen Bauvorschriften der Bebauungsplanänderung mit roter Farbe kenntlich gemacht.

Der im Bundestag im Oktober 2025 verabschiedete „Bauturbo“ würde Befreiungen von Bauvorhaben in dem mit der Bebauungsplanänderung beabsichtigten Maß auch ohne Bebauungsplanänderungsverfahren ermöglichen. Der Gemeinde Gärtringen ist es aber wichtig, den Rahmen für eine verträgliche städtebauliche Weiterentwicklung des Gebietes zu definieren, um Bauinteressenten auch über den 31.12.2030 hinaus rechtssichere baurechtliche Planungen zu ermöglichen, die dem Grundsatz der Gleichbehandlung und dem Schutz des gebietstypischen Charakters gerecht wird.

1. Erfordernis der Planaufstellung

Die Gemeinden haben nach § 1 (3) BauGB Bauleitpläne aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten (§ 1 (5) BauGB).

Seit der Rechtskraft des Bebauungsplans „Marderäcker“ am 17.12.1998 haben sich die Erfordernisse an die Bauleitplanung in einigen Teilbereichen grundlegend geändert. Die Knappheit von Wohnraum in der Region Stuttgart, insbesondere auch in der Gemeinde Gärtringen, macht es erforderlich, an einzelnen Stellschrauben der planerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes zu drehen. Erklärtes Ziel der Gemeinde Gärtringen ist es, auch bereits überplante Gebiete im Innenbereich durch maßvolle Anpassungen besser zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum heranziehen zu können, um somit eine weitere Expansion in den Außenbereich auf das Notwendigste zu reduzieren.

Einer sinnvollen Nachverdichtung stehen dabei die Interessen derjenigen gegenüber, die für die eigenen Grundstücke keine Veränderungsabsichten haben. Insofern ist ein Regelungsbedarf für eine behutsame und verträgliche Weiterentwicklung gegeben.

Durch die stark gestiegenen Baukosten und Bodenrichtwerte besteht vielfach der Wunsch, die Wohnfläche je Wohneinheit flexibler und kleiner gestalten zu können. Auf eine Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten je Gebäude soll daher künftig verzichtet werden. Eine wirtschaftliche Notwendigkeit ist auch die Anpassung des Maßes der baulichen Nutzung an die gesetzlichen Orientierungswerte von § 17 BauNVO, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum auch weiterhin decken zu können. Dies ist die soziale Herausforderung unserer Zeit und die Gemeinde Gärtringen beabsichtigt, mit den Anpassungen des Bebauungsplans angemessen, behutsam und gebietsverträglich darauf zu reagieren.

Das Gebiet ist mittlerweile weitgehend bebaut. Der Großteil der Gebäude stammt aus den 60er- bis 80er-Jahren und steht vor oder befindet sich bereits in einem Generationenübergang. Umbau- und Neubaumaßnahmen benötigen mehr gestalterischen Spielraum, um mehr Wohnfläche insbesondere in den Dachgeschossen schaffen und zeitgemäßen Gestaltungswünschen gerecht werden zu können. Die First- und Traufhöhen sollen daher moderat erhöht werden und die Dachformen sollen für die modernen Anforderungen erweitert werden.

Auf die bisher starre Festlegung der Firstrichtung soll verzichtet werden. Die alternative Firstrichtung und die Freigabe der Dachneigung soll der optimalen solaren Energienutzung entgegenkommen und diese attraktiver ermöglichen.

2. Beschreibung der Abgrenzung des Gebietes und des Umfeldes

Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung entspricht dem des Bebauungsplanes „Marderäcker" genehmigt mit Datum vom 17. Dezember 1998, der bereits den nicht qualifizierten Bebauungsplan gleichen Namens, genehmigt vom 6. Juli 1966, einst ersetzt hat.

Der Geltungsbereich ist unverändert begrenzt (Fläche von ca. 5,00 ha):
- im Norden durch die Grundstücke Bergstraße 10 -20 und des Sandmühlenwegs 8-14
- im Westen durch den Marderweg und die Talstraße
- im Süden durch die Hildrizhauser Straße und das Eisenbergle
- im Osten durch den Sandmühlenweg und die Schulstraße

3. Erschließung und Kosten
Um die notwendigen Leitungsverlegungen über den Bereich des nur 4 m breiten Marderwegs hinaus zu ermöglichen, wird südlich angrenzend ein Leitungsrecht von 2 m Breite zu Gunsten der Gemeinde Gärtringen eingeplant. Die dafür erforderliche Fläche auf Flurstück Talstraße 12 befindet sich bereits im Gemeindebesitz. Das Leitungsrecht wird für den geplanten Verkauf gleich planungsrechtlich fixiert. Das Gebiet ist ansonsten voll erschlossen. Die Erschließung der rückwärtigen Bereiche erfolgt, sofern nicht über bestehende öffentliche Straßen erreichbar, über private Flächen, wobei diese privaten Erschließungen auf Grund der vorhandenen Bebauung und ihrer Grundstückszuschnitte nur in ganz geringer Anzahl erforderlich werden. Somit scheidet aus, diese privaten Erschließungen durch öffentliche Wegeflächen zu sichern; hier soll mittels Eintragungen von Dienstbarkeiten in Abt. II der Grundbücher in Kombination mit Baulasten die Sicherung der Erschließung in privat- und öffentlich-rechtlicher Form gesichert werden. Eine zusätzliche öffentliche Erschließung ist daher nicht geplant, weil nicht erforderlich.

Damit sind für die betroffenen Grundstückseigentümer auch keine bodenordnenden Maßnahmen seitens der Gemeinde zu ergreifen.

Zur Verbesserung der Verkehrssicherheit werden in den Straßenabschnitten ohne Gehweg und mit geringer Straßenbreite Mischverkehrsflächen festgesetzt mit Beschilderung Richtzeichen 325.1 und 325.2 nach StVO. In diesen verkehrsberuhigten Bereichen gilt dann Schrittgeschwindigkeit mit Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer (Fußgänger, Radfahrer und Autos).
Der Marderweg selbst ist nicht im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung. Hier wird aber vor Ort auch eine entsprechende Beschilderung und Widmung vorgesehen. Ebenso im Bereich der Stichstraße Sandmühlenweg 10-14 sowie im Bereich Eisenbergle.

4. Planinhalt / Änderungen in Bezug zum Bebauungsplan „MARDERÄCKER“

Städtebauliche Änderungen in Bezug zum derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan „MARDERÄCKER“

Sämtliche Änderungen sind im Textteil und den Örtlichen Bauvorschriften in roter Farbe dargestellt. Entfallende Stellen sind rot durchgestrichen formatiert.

Textteil I Nr. 3.1 Grundflächenzahl (GRZ) gem. § 19 BauNVO
Der bestehende Bebauungsplan enthält neben ausgewiesenen überbaubaren Flächen, mit immer noch bedarfsgerechten großzügigen Baufenstern, eine Grundflächenzahl (GRZ) in den Allgemeinen Wohngebiets(WA)-Bereichen von 0,3. Durch die in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten und Bodenrichtwerte im Gebiet mit Quadratmeterpreisen zwischen 690 € und 700 € (Stand 01.01.25) und die damit verbundene wirtschaftliche Notwendigkeit eine verdichtetere Bauweise zu ermöglichen soll die GRZ dem in § 17 BauNVO vorgeschlagenen Orientierungswert von 0,4 für WA-Gebiete angepasst werden. An den Baufenstern soll nichts geändert werden, da diese nach wie vor ausreichende Nachverdichtungsmöglichkeiten bieten.

Textteil I Nr. 3.3 Tiefgaragen

Im Rahmen der Vereinheitlichung der Bebauungspläne der Gemeinde Gärtringen wurden die Festsetzungen ergänzt. Zukünftig müssen Tiefgaragen oder Tiefgaragenteile mit mindestens 0,5 m Erdüberdeckung nicht mehr auf die Grundflächen nach § 19 (4) Satz 1 + 2 BauNVO angerechnet werden. Dadurch soll die Möglichkeit geschaffen werden, dass baurechtlich notwendige Stellplätze naturverträglich unterhalb der Geländeoberfläche hergestellt werden können. Insgesamt dürfen die unterirdischen Bauteile jedoch nicht mehr als 0,8 der maßgeblichen Grundstücksfläche betragen. Die GRZ für bauliche Anlagen oberhalb der Geländeoberfläche bleibt unverändert.

Textteil I Nr. 5. Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Auf die bisher starre Festlegung der Firstrichtung soll verzichtet werden. Die alternative Firstrichtung und die Freigabe der Dachneigung soll der optimalen solaren Energienutzung entgegenkommen und diese attraktiver ermöglichen.

Textteil I Nr. 7.
Streichung der Festlegung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB)
In der baurechtlichen Praxis hat sich im Laufe der letzten Jahre gezeigt, dass diese planerische Festsetzung den an die aktuellen Gegebenheiten angepassten städtebaulichen Zielen der Gemeinde Gärtringen entgegensteht. Die demographische Entwicklung und die Knappheit von Wohnraum in der Region Stuttgart, insbesondere auch in der Gemeinde Gärtringen, machen es erforderlich, diese Festsetzung zu streichen, um in einem Gebäude auf gleicher Grundfläche auch kleinere, bedarfsgerechte Wohneinheiten realisieren zu können.

Die Anzahl der Wohnungen ist hinreichend beschränkt durch die weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes. Das Maß der baulichen Nutzungen (GRZ), die überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenzen), die Höhe der baulichen Anlagen, die Stellplatzverpflichtung (1,5 Stellplätze pro Wohnung) sowie weitere Vorschriften der Landesbauordnung (Fahrradstellplätze, Abstellflächen für Kinderwagen und Gehhilfen) schränken die maximale Anzahl der möglichen Wohnungen im ausreichenden Maße ein.

Textteil I Nr.8. Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Im Planteil sind alle Verkehrsflächen in goldocker flächig hinterlegt. Für die Bereiche ohne zusätzlichen Gehweg werden die Mischverkehrsflächen als verkehrsberuhigter Bereich im Planteil mit grüner Begleitschraffur gekennzeichnet und vor Ort mit Richtzeichen gemäß § 42 Abs. 2 Anhang 3 StVO (Zeichen 325.1 und 325.2) ausgeschildert. In diesen Mischverkehrsflächen sind alle Verkehrsteilnehmer gleichberechtigt und es gilt Schrittgeschwindigkeit.

Textteil I Nr.9. Fläche für Leitungsrecht (LR) (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Im Planteil ist südlich angrenzend an den Marderweg ein 2 m breites Leitungsrecht zugunsten der Gemeinde Gärtringen ausgewiesen. Dieses dient der Unterbringung der neu zu verlegenden Leitungen zur Versorgung des Gebietes. Um notwendige Wartungs- und Sanierungsarbeiten ausführen zu können, ist der Bereich des Leitungsrechts von jeglicher Bebauung und toten Einfriedungen freizuhalten.

Textteil II Nr. 1 Dachform und Dachneigung (§74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)
Umbau- und Neubaumaßnahmen benötigen mehr gestalterischen Spielraum, um mehr Wohnfläche insbesondere in den Dachgeschossen schaffen und zeitgemäßen Gestaltungswünschen gerecht werden zu können. Die First- und Traufhöhen sollen daher moderat erhöht werden und die Dachformen sollen für die modernen Anforderungen erweitert werden. In den Schemaskizzen auf der Zeichenerklärung sind die möglichen Dachformen aufgeführt mit Gebäudehöhendefinitionen.

Die Dachneigung ist frei wählbar.
Auf eine Definition des Dachvorsprungs kann daher verzichtet werden.

Textteil II Nr. 4. Gebäudenhöhen (§74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)
Auf den Schemaskizzen der Zeichenerklärung ist die Bezugshöhe sowie die Gebäudehöhendefinition mit Trauf- und Firsthöhen bezogen auf die Bezugshöhe eingezeichnet und definiert.

gez.

Thomas Riesch

Bürgermeister